房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)當(dāng)前形勢(shì)與未來(lái)前景

柴  強(qiáng)

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 

近期，時(shí)常有估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人和估價(jià)師關(guān)心、詢問(wèn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)當(dāng)前形勢(shì)及未來(lái)前景。在此簡(jiǎn)要談?wù)剛€(gè)人了解的情況和看法。

近年來(lái)，受房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)外部及內(nèi)部多重因素影響，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度由高速轉(zhuǎn)為中高速，房地產(chǎn)市場(chǎng)處在調(diào)整期，房屋征收、土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)抵押等活動(dòng)的數(shù)量有所減少，以及包括地方政府、國(guó)企等在內(nèi)的客戶（估價(jià)需求者）資金緊張，還有一些客戶為了“降本增效”而壓縮資產(chǎn)評(píng)估方面的開(kāi)支等，使得房地產(chǎn)估價(jià)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)量有所下降，收入有所降低，被拖欠評(píng)估費(fèi)問(wèn)題也較突出，許多估價(jià)機(jī)構(gòu)生存發(fā)展比較困難，對(duì)行業(yè)前景比較擔(dān)憂。

面對(duì)新形勢(shì)新挑戰(zhàn)，廣大估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)堅(jiān)定未來(lái)發(fā)展信心。黨的二十屆三中全會(huì)提出進(jìn)一步全面深化改革，構(gòu)建高水平社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。這些決策部署，使得專業(yè)估價(jià)存在的基礎(chǔ)更加穩(wěn)固。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)并不能完全代表包括房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在內(nèi)的整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)既服務(wù)于增量房地產(chǎn)市場(chǎng)，又服務(wù)于存量房地產(chǎn)市場(chǎng)，還服務(wù)于房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理等，其未來(lái)前景十分廣闊。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)具有持續(xù)性、穩(wěn)定性、成長(zhǎng)性，具體可以從以下幾方面來(lái)看。

一是房地產(chǎn)各不相同、價(jià)值高，有專業(yè)估價(jià)服務(wù)的內(nèi)在需求。

二是房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象（或客體）量大面廣。房地產(chǎn)就是房屋、土地、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)。據(jù)世界銀行有關(guān)資料，房地產(chǎn)在一個(gè)國(guó)家或地區(qū)總財(cái)富中的占比高達(dá)50％～70％，即其他各類資產(chǎn)價(jià)值之和也不及房地產(chǎn)價(jià)值。

三是房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)服務(wù)的情形很多，不僅買賣、租賃等常規(guī)交易需要估價(jià)，抵押、征收、稅收、司法處置、損害賠償、分家析產(chǎn)、更新改造、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)報(bào)告、資產(chǎn)證券化等也都需要估價(jià)，甚至更加需要估價(jià)。

四是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師深知房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格的影響因素及其變化或改變帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格變動(dòng)，熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)和有關(guān)制度政策，還可以從事多種多樣的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、盡職調(diào)查、調(diào)查評(píng)價(jià)、存量盤活利用、優(yōu)化整合、保值增值、項(xiàng)目可行性研究、定價(jià)或出價(jià)建議等咨詢服務(wù)。

五是從美國(guó)、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和我國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)都是專門的職業(yè)和行業(yè)，并都有估價(jià)專業(yè)組織，此外還有國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)（FIG）、世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)（WAVO）、國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)理事會(huì)（IVSC）、國(guó)際估價(jià)官協(xié)會(huì)（IAAO）等國(guó)際估價(jià)組織。戴德梁行（DTZ）、世邦魏理仕（CBRE）、仲量聯(lián)行（JLL）、第一太平戴維斯（Savills）、高力國(guó)際（Colliers）等國(guó)際房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)已有上百年發(fā)展歷史，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)一直是其核心業(yè)務(wù)之一。

此外，即使新一輪科技革命，大數(shù)據(jù)、數(shù)字化、人工智能特別是自動(dòng)估價(jià)模型（AVM）不斷在估價(jià)中應(yīng)用，但在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，這些科技手段還難以取代估價(jià)師，只是輔助估價(jià)師更好地估價(jià)，如提高估價(jià)效率和準(zhǔn)確性。目前，房地產(chǎn)抵押貸款前的自動(dòng)估價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)只是替代過(guò)去的電話口頭預(yù)估、詢價(jià)，起著初步判斷抵押物價(jià)值能否滿足貸款額要求的作用。初步判斷能夠滿足要求后，還應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)等規(guī)定，正式委托估價(jià)。

更何況《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，《資產(chǎn)評(píng)估法》還規(guī)定了“法定評(píng)估”業(yè)務(wù)，并規(guī)定“評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展法定評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)指定至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評(píng)估師承辦，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估師簽名并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)印章?！奔捶康禺a(chǎn)法定評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)指定至少兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師承辦，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)印章。

再就是當(dāng)前和今后一段時(shí)期估價(jià)行業(yè)面臨的形勢(shì)，既受周期性因素影響，更有結(jié)構(gòu)性變化，特別是我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，各行各業(yè)都需要高質(zhì)量發(fā)展，也只有不斷地高質(zhì)量發(fā)展，才能長(zhǎng)期生存發(fā)展下去。經(jīng)濟(jì)社會(huì)越進(jìn)步，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)會(huì)越發(fā)達(dá)。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)不是特別好的時(shí)候，人們會(huì)更加需要科學(xué)決策、精細(xì)管理，專業(yè)服務(wù)的作用將更加凸顯。所有這些都將更加需要估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的專業(yè)幫助，比如幫助房地產(chǎn)擁有者對(duì)其房地產(chǎn)進(jìn)行有效合理利用、保值增值等。

同時(shí)，廣大估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，老一套“走形式”、“套模板”的估價(jià)做法已難以為繼，靠低收費(fèi)招攬業(yè)務(wù)沒(méi)有出路，必須與時(shí)俱進(jìn)、守正創(chuàng)新，發(fā)掘新的估價(jià)業(yè)務(wù)，針對(duì)新的和潛在的估價(jià)需求研發(fā)新的估價(jià)產(chǎn)品，提供高質(zhì)量的估價(jià)服務(wù)。為此，我們倡導(dǎo)估價(jià)機(jī)構(gòu)走專業(yè)化、市場(chǎng)化、咨詢化、科學(xué)化發(fā)展之路。

專業(yè)化：并非業(yè)務(wù)單一化，而是在房地產(chǎn)估價(jià)及咨詢服務(wù)方面要比客戶更專業(yè)，能為客戶提供相關(guān)專業(yè)幫助，為客戶帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的好處（利益），或者減少損失，或者防范化解風(fēng)險(xiǎn)等等。估價(jià)機(jī)構(gòu)要堅(jiān)守估價(jià)這個(gè)主業(yè)、精耕細(xì)作，在此基礎(chǔ)上適度相關(guān)多元發(fā)展，也就是拓展的業(yè)務(wù)要與估價(jià)專業(yè)相關(guān)，與原有估價(jià)業(yè)務(wù)之間能相互促進(jìn)或能共享資源，避免盲目、過(guò)度多元化。

市場(chǎng)化：不過(guò)于依賴“法定評(píng)估”業(yè)務(wù)，而應(yīng)注重開(kāi)拓有內(nèi)在需求的自覺(jué)自愿委托估價(jià)的業(yè)務(wù)，即“自愿評(píng)估”業(yè)務(wù)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，自愿評(píng)估需求更多，市場(chǎng)空間更大，業(yè)務(wù)更具有成長(zhǎng)性、持續(xù)性、穩(wěn)定性。

咨詢化：既要做好提供價(jià)值或價(jià)格證明文件的“鑒證性估價(jià)”業(yè)務(wù)，又要積極開(kāi)拓和做好估價(jià)報(bào)告供委托人自用、為其作出有關(guān)決策或判斷提供參考的“咨詢性估價(jià)”業(yè)務(wù)，還要努力開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、有效合理利用、保值增值等有關(guān)咨詢業(yè)務(wù)。

科學(xué)化：是在估價(jià)理論、估價(jià)方法、估價(jià)技術(shù)手段、估價(jià)報(bào)告表現(xiàn)形式或格式等方面都不墨守成規(guī)，而要守正創(chuàng)新。守正創(chuàng)新不是為了創(chuàng)新而“創(chuàng)新”，不是趕時(shí)髦、盲目追求效仿“高大上”、不切實(shí)際的創(chuàng)新甚至刻意標(biāo)新立異，而是為了解決實(shí)際問(wèn)題、保證估價(jià)質(zhì)量、提高估價(jià)效率、深化拓展估價(jià)業(yè)務(wù)等，既保留現(xiàn)有的好做法，又不斷與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓創(chuàng)新。

（本文是在2024年8月30日遼寧省房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)委員會(huì)年會(huì)上演講的一部分內(nèi)容的基礎(chǔ)上修改完成。丁金禮、王洪明、楊斌等估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人和專業(yè)人士對(duì)本文提出了修改意見(jiàn)建議，在此表示感謝！）

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)